文 | 源媒汇，作家 | 利晋云开体育，裁剪 | 苏淮
绿城中国的 2024 年回顾，离不开一个中枢关键词：地王。但争夺地王仅仅一个后果，守旧背后是它的底气和荣幸。
01 地王
2017 年 1 月，杭州迎来开年首场土拍，绿城聚合建发竞得西湖区留住单位地块，创下了西溪板块地价新高；紧接着，又抢下杭州拱墅区 47 号塘北地块，把申花板块带入了" 4 字头"时间。
绿城以"闪电战"的样式，一天内创造了两个地王。
绿城疯了，逆势而为。
2016 年，世界降生了 350 宗地王，当年年底，房地产市集迎来密集调控，2017 年全年超 100 城、出台 250 余次调控政策。
许多东说念主齐说，" 2016 年是地王之年"，" 2017 年是市集调控最严厉的一年"。
很快，时任绿城现实董事兼行政总裁曹舟南出来表态，"绿城意外参与地王之争"。他说，绿城会放缓投资脚步。
7 年后，姑苏城，举行了开年首场土拍，绿城拿下了狮山商务转换区 Z03 号地块，楼面价 4.54 万元 /㎡，创造了苏州新地王。2024 年 8 月，绿城又以 13.1 万元 /㎡，夺得上海徐汇区斜土街说念地块，再造一个地王神色——国内单价地王。
2 个月后，绿城以 34.22 亿元竞得杭州上城区四堡七堡单位 JG1402-36 地块，创造了杭州单价地王，也把杭州带入了" 5 字头"时间。
绿城疯了，又逆势而为。
2024 年以来，不光是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企，万古期隐匿在公开地皮市集；"黑马"越秀地产、华发股份等地方国企也"千里默"了，直到三季度尾声，利好政策接连出台后，才果敢买地。
绿城是一直高溢价拿地，2024 年前 11 月权柄拿地金额 452 亿元，仅次于保利，冲上了行业第二。
2024 年，绿城勇于争夺地王，是曹舟南时期埋下的种子。
他把绿城作念轻了，从一艘巨轮酿成了一支舰队。
2017 年之后，同业仍在加杠杆买地，财务出身的曹舟南，抓有悲不雅的想法，很早进行"一体五翼"、" 10 区 5 赈济"的组织架构转型。极端是投资策略上，完成重仓一二线城市的退换，加速三四线城市的库存去化，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力。
这种"克制"的投资策略，也让绿城后续几年濒临着"无货可卖"的无语时势，无法冲刺边界。张亚东掌权时，也曾有一段时期逢开会就痛批地皮投资，"没货卖就没营销、没回款"。
克制，在绿城身上成为了一个挑剔两意的词。
曹舟南出走之后，岂论是"中交系"的张亚东、"老绿城东说念主"郭嘉峰，依然沿着这个策略走。张亚东作念了优化：精简架构、提高盘活速率；郭嘉峰，与曹舟南同是绿城独创东说念主宋卫平的"直系"，经营理念差未几。
这套基础底细，却让当下绿城有了争夺地王的底气。加上中交加团重组地产板块架构、近几年云开体育杭州直播电商飞扬的荣幸加成，绿城收拢了一个小风口。
但摆在绿城眼前的还有另一个难题：老绿城东说念主正在谢幕。
代建业务"代言东说念主"李军放下了手中的剑，辞任绿城措置现实董事一职，年事不外半百，而郭佳峰将步动听顺之年。绿城整个这个词高管团队中，已罕见老绿城东说念主，且基本是 60 后、70 后，处于青黄不接的景色。
郭佳峰卸任之后，绿城会走一条若何样的路？
02 底气
2024 年，地皮市集推崇出政府推地、房企拿地齐略显信心不及。中指筹议院讲明指出，本年前三季度，世界 300 城宅地供求边界同比下滑超三成，地皮出让金减少超四成。
积极拿地企业汇集在几个热门城市：西安、北京、石家庄、成齐、杭州、上海。
绿城推崇出，既要冲边界，又很严慎的魄力。
2024 年 3 月的事迹会上，绿城现实董事兼行政总裁郭佳峰称，"咱们固然也念念求得更好更快的发展，但愿能够当先昨年的 1425 亿。关联词玄虚分析下来，约略会在 1000 亿高下。"
比拟 2023 年新增货值，绿城投资预期值减弱了当先 40%。方针城市依然是 10 个策略城市。
从 2024 年投资流程来看，绿城上半年仅完成方针值 33% 支配，期内新增 15 个神色，权柄投资额为 154 亿元，预测新增货值 333 亿元。
插足下半年，上海、北京、杭州等接踵优化土拍贪图，保利、华润、中海、越秀等国央企运行积极拿地。对绿城来说，拿地难度、成本有所增多。
2024 年下半年，绿城新增 21 个神色，全口径拿地金额约 350 亿元，其中产生溢价地块多达 16 宗。前 11 月，绿城以权柄拿地金额 452 亿元，位居行业第 2 名，昨年同时是第 5 名。
账面上，绿城争抢地王、高溢价有一定的底气。
2024 年中期，绿城钞票欠债率为 79.7%，刚好甘休"红线"下，有息欠债 1483 亿元，短债 353 亿元，银行进款及现款 751 亿元，现款短债比为 2.1 倍。
源媒汇此前统计了 2024 年中期 31 家国央房企欠债情况，净假贷比率平均值为 103.2%，其中有 11 家企业当先 100%，另有 15 家企业现款短债比低于 1 倍。
拉万古期来看，绿城的底气又不是很足。
因为杠杆增多深入，净钞票欠债率从 2021 年的 52% 高潮到 2024 年中期的 67.2%，有息欠债走高，权柄钞票有所下滑。解放资金短债比则从 2021 年的 1.79 下降到 1.24，资金流动性浅显弥留。
绿城大鼓动中交加团，也有我方的探究。
2023 年事迹发布团结天，中交系的周长江获任绿城现实董事和现实总裁。周长江先前担任中邦交建董秘、中交成本董事长一职，十分熟识成本市集和成本运作。
为了幸免出现流动性危急，绿城神色开导、运营就需要比之前更快。
绿城以致比当年碧桂园" 369 "模式更快了。2024 年上半年，拿地到开工、经营性回正周期为 1.7、9.5 个月，平均速率快了 0.4 和 2.1 个月。
但即便拿地到开工周期、首开周期齐在镌汰，绿城一样无法加速经营性现款流回正速率，时期从 2022 年的 7.9 个月，蔓延到 2024 年中期的 9.5 个月。
玄虚拿地、去化两项数据不错发现，绿城果敢拿地的底气，是熟识大本营浙江市集，极端是杭州。
开头，2024 年于今，绿城 36 个新增神色中，浙江占比 55.5%，杭州占比 38.9%。绿城在浙江新增神色，许多 15 天支配就能拿到贪图用地许可证，不到拿地到开工周期平均值的 1/3。
其次，资金投资回流一样如斯，杭州市集拿地到经营回正周期仍是镌汰到 7.1 个月， 远低于平均值。
绿城流动资金弥留趋势下，念念要神色更快盘活，投向以杭州为主的浙江市集是势必。
不仅仅市集的熟识进程，还有施工周期把控、监管资金踏实性等要素。绿城里面东说念主士曾对外称，建发 2023 年险些奴隶绿城浙江策略进行投资，但在 2024 年运行跟丢了。
厦门国资房企建发，在浙江缺少这么的"底气"。
03 荣幸
绿城也有荣幸的加成——杭州市集推崇领跑世界，好于一线城市北上广深。
杭州是现时世界唯独一个莫得短期风险的一二线城市。
克而瑞地产筹议指出，2024 年 8 月末，杭州消化周期不及 10 个月，上海去化周期为 13.4 个月，北京、广州、深圳至极余二线城市全体去化周期齐当先了 20 个月。
杭州商品房市集强于一线城市，有两个方面：一是，杭州主城区新址数目越来越少，优质料块差未几卖收场；二是，阿里完成上市、G20 峰会以及互联网经济等加抓，极端是近几年直播电商火热。
多量外来东说念主口涌入杭州，带来了置业需求。2021-2023 年，杭州新增常住东说念主口悉数当先 50 万东说念主。技能，涉宅用地成交金额悉数出让金约 6414 亿元，出让边界贯串 3 年居于世界第二名。
底本市集的不雅点是："炒房第一城深圳，炒房第二城杭州"，如今酿成了："杭州是炒房第一城"。
绿城是荣幸的。
以前 3 年，绿城在杭州拿地总金额约 775.7 亿元，占杭州总出让金比例为 12.1%。
技能，杭州单一市集孝顺了总销售额均当先了 20%，按自投神色销售额规划，则为 30% 支配。
绿城莫得根由不加仓杭州市集。2024 年前三季度，杭州涉宅用地总出让金为 802 亿元，绿城拿地金额为 118 亿元，占比高潮到 14.7%。
借着杭州市集扎根的深度，绿城把销售额作念了起来。极端是 2024 年 5 月杭州全面取消了住房限购政策，杭州销售额迎来了爆发式增长。
11 月，绿城累计总协议销售 2468 亿元。其中，杭州市集收场销售额 392 亿元，占比为 15.87%，按自投神色销售额规划，占比则为 26.38%。
但保利莫得那么荣幸。
保利至极于一个 Plus 版块的绿城，聚焦中枢 38 城。2023 年，有 27 个城市市占率当先 10%，广佛市集销售孝顺占比 18.9%。其中，新取得神色中 40% 当年开盘、收场签约金额当先 300 亿元。
保利曾对外公布了一个数据：华南市集市占率 25.4%。
广佛市集之于保利，杭州市集之于绿城，齐十分伏击。但本年广佛新址市集一直在恭候复苏，直到利好政策密集出台之后，成交才有所回暖。
为了把销售额拉上去，保利广佛市集一直在"以价换量"。2024 年 11 月，保利累计签约金额 3080 亿元，其中，广佛销售额 633.4 亿元，孝顺比例同比栽培 2.7 个百分点至 20.56%。
这份收货单背后，尽是业主的骂名。
绿城的荣幸也体现时居品阶梯上。
2018 年，中交加团对地产板块进行了重组，细目绿城聚焦中高端，中交地产、中房地产业务聚焦于刚需、保险房。
行业插足退换周期后，改善、豪宅市集却抓续火热。中指筹议院多份讲明指出，2022 年、2023 年，改善住房需求是新址市集的主流和关键守旧，成交占比增长深入。2024 年前三季度一样如斯。
头部房企销售额"腰斩"时，绿城销售额下落相对莫得那么深入。而绿城 2024 年下半年新增神色中，基本纯住宅、低容积率地块，开导场地应该是改善、豪宅类楼盘神色。
但绿城在杭州市集的"荣幸"也快用收场。
04 动刀
2024 年前 11 月，绿城协议总销售额同比下滑 3.74%，杭州销售额却减少了 29.5%，占比从昨年同时的 21.67% 下降到 15.87%。
绿城杭州市集运行失灵了。
2023 年头，绿城进行了组织架构退换，合并原浙西区域、浙东区域、杭州亚运村神色公司为浙江区域集团，隆重浙江、福建两省的投资拓展和神色措置。
2024 年头，绿城再度动刀，一边进行区域隆重东说念主换防，触及到华北、东北、华南等区域；另一边，西南区域被代建平台绿城措置合并了，以及，安徽脱离华东区域、原生计集团旗下产城业务，均划入浙江区域集团。
西南区域的"隐匿"，绿城走上了大多数房企的运说念——融创爆雷的运行、华裔城的多数蚀本。华南区域也在"边际化"。
西南区域、华南区域的存在感一直很弱，2021 年于今占比在 3%-5%。跟着库存贬抑消化，绿城很有可能会合并华南区域。
本年 12 月初，广州绿穗房地产开导有限公司拿下广州海珠区 AH101303 地块。天眼查披露，该公司背后大鼓动是浙江绿城、二鼓动是绿城东北区域关联公司。
下半年 21 个新增神色背后实控公司中，近 70% 由浙江绿城抓股，且常常看到绿城职工结伴平台南京臻蔻、南京臻硕、宁波浙展、宁波浙发的身影。
本次退换后，浙江区域集团，差未几掌控着全体绿城的山河。
但浙江区域，极端是杭州市集，一直存在一个问题：只可给绿城安全，但不可赢利。
绿城一直陷在增收不增利的逆境中，毛利率、净利润率逐年下滑，2024 年中期分歧跌至 13.1%、跌至 4.77%。
绿城现实董事及现实总耿忠强曾屡次强调，愈加贵重安全性、抗风险智力，而不是毛利率，"中枢城市中枢性块拿的地毛利率偏低，但安全性流动性好，在行业下行布景中，保险了公司的安全底线"。
面对杭州市集疲软、毛利率抓续下滑，2024 年年中，绿城再度对组织架构和区域市集动刀，包括在浙江区域集团赞助七大职能中心，取消片区公司职能平台，在杭州赞助三大片区公司，以及在浙东、浙南、浙北、福建、安徽设置片区公司。
绿城念念要从里面要收益。
开头，2021 年以来，绿城费率、销售费率是下滑的，与之负相干的毛利率亦然下滑的；其中，行政开销深入高潮，占到"三费"比例 50% 支配。对比确认，绿城成本甘休智力弱，或高管薪酬占到不少成本。
再用"用度率 / 毛利率"测算经营水平公式一算，比值由 56.87% 高潮到 63.16%，2024 年中期同比增多 3.3 个百分点至 45.16%。一般来说，比值越大，经营智力越弱，当先 70% 确认经营比较贫苦。
其次，2021 年以来，绿城土储权柄比在 55%-65%，归母净利润占比利润比例则波动较大，区间为 29.24%-62%。差值变动，很有可能是少数股权分走了利润，或存在不少的隐性债务。
上述说起，绿城不少拿田主体公司背后是职工结伴平台，比如宁波浙展、宁波浙发背后是浙江区域运营隆重东说念主吴金秋，南京臻蔻背后是现实董事、副总裁李骏等。
背后职工结伴平台"偷走"些许利润？就此事，源媒汇盘考过绿城方面，但对方莫得复兴。
绿城遴荐了在安全前提下蒙眼决骤，但曹舟南给绿城留的这套基础底细，很快就不够用了，贬抑拿"地王"、冲边界，葬送的不仅仅利润，还有安全空间。
近几年，绿城也在贬抑引入外部干事司理东说念主，走向"去绿城化"。